• СРО
Оценка стоимости офиса

Оценка стоимости офиса

Проведение оценки офисных зданий и помещений – довольно специфическая задача. Это обусловлено тем, что практически все бизнес-центры располагаются ближе к городским центрам. Следовательно, можно говорить о транспортной инфраструктуре, качественном эксплуатационном состоянии здания, его инженерных коммуникаций и внешней, внутренней отделке.

Особенности оценки офисных зданий

Процедура оценки Данные объектов недвижимости пока еще четко не определена. Это связано с тем, что сам рынок офисной недвижимости до сих пор не сформировался окончательно. Бизнесмены предпочитают брать недвижимость в аренду, а не выкупать. Тем более что не так велик процент тех, кто решается на строительство офисного центра с нуля.

В каких случаях может потребоваться оценка офисного здания

Необходимость в оценке стоимости недвижимости офисного назначения может возникнуть причинам:

  • В случае необходимости определить кредитоспособность
  • Чтобы застраховать недвижимость
  • Для определения налогового бремени
  • Для того чтобы поставить здание на баланс и внести в состав уставного капитала
  • В случае совершения сделок по купле-продаже
  • Во время разрешения всевозможных имущественных споров и разногласий

В зависимости от той или иной причины, специалистам по оценке нужно будет вносить корректировки.

Факторы влияющие на размер оценочной стоимости

Есть ряд факторов, которые влияют на окончательное ценоформирование при оценке:

  • Общее состояние оцениваемого объекта
  • Год его возведения
  • Наличие и качество имеющихся инженерных коммуникаций
  • Распланировка помещений
  • Наличие охраны и всевозможных сигнализаций
  • Транспортная инфраструктура, автостоянки

В реальности, таких факторов больше. Наши оценщики учтут все и вынесут независимый объективный вердикт.

Какие документы необходимо предъявить

Заказчику оценочных услуг следует позаботиться о предоставлении необходимого пакета документов, который состоит из:

  • Техпаспорта из БТИ
  • Документации, которая бы подтверждала право собственности на объект
  • Разрешения на проведение перепланировки (если ее предполагается проводить)
  • Документации, содержащей информацию об имеющихся обременениях
  • Информации относительно балансовой стоимости, коммунальных платежей и налоговых выплат
  • Сметной документации по проделанному ремонту (если он проводился)
  • Если есть земельное правоотношение, то не обойтись и без документов, подтверждающих право владения земельным участком, на котором располагается офис

На стадии предварительного ознакомления, наш эксперт может затребовать ряд дополнительных документов.

Методики по которым проходит оценка офисов и зданий

В настоящее время в нашей стране рынок данного сегмента недвижимости не так развит, как в других странах. Во многом он пока еще находится на стадии становления. Это несколько затрудняет подход при оценке: ведь каких-то уникальных измерительных инструментов пока не выделено.

В качестве главной задачи проведения оценки в данном случае можно выделить определение показателя размеров чистых доходов и ставок по капитализации.

Ситуация в немалой степени осложняется еще и тем, что нет и общих правил, по которым заключается договор аренды.

При этом всевозможные затраты на эксплуатацию здания владелец обычно старается переложить на арендатора. Если арендатор один, то оценить стоимость будет достаточно просто. Но чаще всего бизнес-комплексы сдаются в аренду сразу нескольким компаниям или лицам. В этом случае объект разбит на части, каждая находится в ведении своего арендатора. Что усложняет процедуру оценивания.

Специалисту по оценке нужно принимать во внимание:

  • Показатель валовой выручки
  • Сумму эксплуатационных и амортизационных расходов
  • Сумму чистого дохода

В свою очередь, сумма валовой выручки состоит из:

  • Поступлений со стороны арендатора
  • Потенциальной выручки от незадействованных помещений внутри здания
  • Потенциальной выручки от запланированных контрактов на аренду

В состав эксплуатационных и амортизационных расходов включены расходы:

  • На проведение косметических и иных ремонтных работ
  • На водоснабжение
  • На отопление
  • Содержание лифтовых конструкций
  • На оплату работы персонала по обслуживанию
  • На уборочные работы внутри помещения и благоустройство прилегающей территории
  • А также аналогичные расходные статьи
Проведение ремонта внутри офисов имеет свою специфику. Ведь состояние помещений со временем неизбежно ухудшается. Нередко при незначительных начальных расходах на ремонт с течением времени сумма затрат постоянно растет. Особенно, если на начальном этапе были задействованы хоть и дешевые, но некачественные и недолговечные отделочные и строительные материалы.

Показатели коэффициента капитализации могут также зависеть от типа объекта, места его расположения, от того, насколько полно используются помещения по факту и от потенциальной способности их использования. А также от многих других параметров, которые могли бы обеспечить инвесторам надежные доходы.

Если говорить о небольших офисах, прибегают к сравнительному анализу ставок по аренде каждого квадратного метра офисной площади.

Как классифицируются объекты офисной недвижимости

Для того чтобы можно было максимально точно провести анализ недвижимости офисного назначения, специалисту следует хорошо разбираться во всех тонкостях ее классификации. Даже самые незначительные, на первый взгляд, детали могут оказать значительное влияние на помещение офиса в тот или иной класс. Это, разумеется, скажется и на дальнейшей его оценке.

Объекты А-класса представлены помещениями в новейших бизнес-комплексах. В этом случае можно говорить об их первоклассном расположении, оптимальной планировке и о высочайшем качестве отделочных работ.

Подразумеваются также развернутая инфраструктура, наличие специализированных помещений. Чтобы попасть в А-класс, арендодатель должен обеспечить своих клиентов оргтехникой, Интернет-соединением, телефонией и т.д.

Сюда же можно отнести наличие собственной службы безопасности с системой видеонаблюдения, противопожарной системы.

Тонкий момент заключается в том, что те здания, которые были отнесены к данному классу в 90-е и начале 2000-х г.г., на сегодняшний день не отвечают всем предъявляемым к классу А требованиям.

Класс А имеет также подклассы. Здесь имеется масса нюансов, которые необходимы для учета оценщиком.

Здания класса А1. Наивысший подкласс класса А. Чтобы сюда попасть, строение должно соответствовать всем самым строгим международным требованиям. Оно должно находиться в новостройке, иметь современное климатическое оборудование.

В высоту комнаты не должны быть ниже 3,6 метров. Должна соблюдаться максимально эффективная и эргономичная планировка всех этажей здания. Если конструкция предусматривает наличие колонн, то между ними не должно быть меньше шести метров. Но и слишком частая расстановка недопустима. Нужно обеспечить рациональное соотношение между оконными проемами и колоннами.

Здание должно быть оборудовано подземной автомобильной стоянкой с наличием необходимого числа свободных мест.

Здание должно быть оборудовано самыми современными средствами безопасности. Потребуется наличие собственного источника бесперебойного электропитания, оснащенного защитой от прямых попаданий молнии.

Само собой, в здании класса А1 должны быть самые современные, эффективные и всегда исправные инженерные коммуникации.

Чтобы соответствовать зданию класса А2, допускается, чтобы объект был капитально реконструирован. Разумеется, новостройки также попадают под данную классификацию.

Должны быть все необходимые инструменты микроклимата. Должна быть современная автомобильная парковка (не обязательно подземного типа). Здание должно быть оборудовано всеми современными системами безопасности и контроля, а также источником бесперебойного электропитания.

В помещении можно смонтировать фальшполы и подвесные потолки.

В этом случае объект недвижимости должен практически во всем соответствовать А1-классу, лишь по некоторым малозначительным параметрам уступать ему.

Классу А3 соответствуют строения, которые были заново выстроены, либо капитально реконструированы не позднее середины 90-х годов. Должна иметься двухтрубная вентиляционная система, отопительное оборудование, установлены профессиональные кондиционеры.

Допустима некоторая неэффективность в поэтажном планировании. В целом, этот класс приближен к А2 классу, уступая ему по некоторым малозначительным аспектам.

Класс В предъявляет к недвижимости практически те же самые требования, что и А-классификация. При этом деления на подклассы в данном случае не предусмотрено. Здания В-класса немного менее престижны, нежели А. Но это не говорит о том, что допускаются существенные огрехи. Обычно в В-класс переходят те строения, которые прежде считались А-классом, но эксплуатировались в течение семи лет – и автоматически перешли в класс В.

Обычно в данный офисный класс попадают те помещения и строения, которые в целом не уступают А-классификации, отвечают всем самым строгим стандартам для зарубежных инвесторов и арендаторов. Но при этом они не претендуют называться бизнес-центрами.

Нередко сюда относят прошедшие капитальные реконструкции старинные постройки и роскошные особняки, которыми богаты бывают исторические центры городов. Оценка их стоимости бывает сложной, учитывая архитектурную и историческую ценность сооружений.

Крупные российские компании и официальные представительства зарубежных фирм охотно арендуют офисы в таких зданиях.

В помещениях А-класса компании размещают свои головные офисы и представительские помещения, а под В-класс отдают здания с целью размещения в них основной массы своих работников. Понятное дело, что ставки по аренде для В-класса ниже, чем для А.

Под С-классом подразумеваются те здания, которые в общем-то соответствуют офисам класса В, однако при этом обладают некоторыми минусами. Например, располагаются в местах с недостаточно комфортной транспортной инфраструктурой. Либо здесь наблюдается не такая продвинутая бизнес-инфраструктура, нет достаточного числа свободных мест на автопарковке и т.д.

Если здание не соответствует В-классу хотя бы по одному показателю, оно автоматом переходит в С.

Также нужно иметь в виду, что С-класс разбивается на два подкласса:

  • С1-подкласс – это здание может быть капитально реконструированным, иметь системы для предварительного охлаждения приточных воздушных масс, либо оборудовано сплит-системами. Должна быть предусмотрена возможность монтажа подвесного потолка. Поэтажный план должен быть достаточно эффективным. Качество выполненного косметического ремонта должен соответствовать международному стандарту. Здесь должна функционировать круглосуточная пультовая охрана, наличие противопожарной системы также обязательно
  • С2-подкласс допускает, что здание может быть реконструировано, либо должен быть проведен высококачественный ремонт в здании, относящемуся к D-классу. Обязательно наличие систем принудительного вентилирования. Предполагается хотя бы минимальное управление зданием

Под D-классом подразумеваются здания офисного и административного назначения, которые оборудованы устаревшими системами инженерной коммуникации. Нет специальных служб для жизнеобеспечения. Справедливости ради стоит отметить, что для России – это подавляющее большинство офисных зданий, НИИ, библиотеки и типографии, госучреждения и т.д.

Внешний вид и качество внутренней отделки в зданиях этого класса хоть и не отталкивают, но и не отличаются импозантностью. Если провести работы по капитальной реконструкции такого сооружения, то вполне возможно его перемещение в здание класса С.

В Е-класс включены нежилые помещения, которые располагаются как внутри жилых, так и нежилых построек. Нередко это подвальные, либо полуподвальные помещения, которые были переоборудованы под офисные нужды.

Иногда в таких помещениях присутствует отдельный вход, а также имеется автомобильная стоянка с минимальным количеством парковочных мест.

Если внутри такого помещения провести высококачественный капитальный ремонт, оборудовать его мебелью еврокласса и обставить дорогой оргтехникой, то возможен переход и в класс D.

Этот класс имеет деления на подклассы:

  • Е1 – здания оборудованы собственным отдельным наружным входом
  • Е2 – здания не оборудованы собственным отдельным наружным входом

Наконец, здания, попадающие в класс F, представлены в виде помещений свободного предназначения, расположенных на нижних этажах новостроек или в полуподвальных частях здания. Они не имеют отделки и оргтехники. Здание нуждается в ремонтных работах или в реконструкции.

Как было показано выше, оценка стоимости офисов – задача не такая уж и простая, как это может показаться на первый взгляд, во многом она просто нетривиальная. Это говорит о том, что к данным работам нужно привлекать специалистов. Мы даем гарантии того, что все заказанные у нас работы будут проделаны точно в оговоренные сроки и с максимальной эффективностью.

Отправьте заявку на оценку офисной недвижимости

Услуга, которая вас интересует
ФИО или организация
E-mail
Номер телефона*
Ваш комментарий
* отмеченые поля обязательны для заполнения
Москва
Санкт-Петербург
Новосибирск
Казань
Ростов-на-Дону
Самара
Екатеринбург
Ставрополь
Тюмень
Владивосток
Нижний Новгород
Томск
Калининград
Симферополь